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碧桂园服务(6098.HK):物业管理行业的领军者
发布日期:2019-10-31 15:04

原标题:克而瑞证券|碧桂园服务(6098.HK):物业管理行业的领军者

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  PK10摘要

  审慎推荐,目标价格28.91港元/股。我们对碧桂园服务控股PK10(简称“碧桂园服务”或“公司”)进行首次覆盖,目标价格28.91港元/股,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年EPS。

  稳健的财务数据。2018年碧桂园服务实现收入46.75亿元,归母净利润9.23亿元,同比分别增长49.8%和129.8%。2018年公司ROE为40.8%,高于香港上市的内地物管公司2018ROE均值。2019H1公司实现收入35.16亿元,归母净利润8.17亿元,同比增长分别为74.4%和73.4%。

  坚实的股东基础。碧桂园控股PK10(简称“碧桂园控股”)与碧桂园服务同属于一个实际控制人。“克而瑞销售排行榜”显示,截至2019年9月底,碧桂园控股的全口径销售总金额高达5,805.4亿元,同比增长5.2%;操盘面积6,127.9万平方米,在排行榜中均位列第一。碧桂园控股为碧桂园服务的发展提供了有力的支持。截至2019年上半年底,碧桂园服务的收费面积为2.17亿平方米,其中80%来自碧桂园控股。

  增值服务收入占比提升。随着公司社区覆盖率提升、增值服务项目经验的丰富和多样化,我们预计增值服务将以高于物管收入的增速扩张。根据管理层预计,该块业务收入增速在2019年可以保持在50%以上,毛利率可以保持在60%的水平。

  开展三供一业,实现多元化发展。2018年公司进入了三供一业(供水、供电、供热及物业管理)分离移交改革领域,已经开始着手接管项目。未来全面接管后,该块业务将会为公司带来1.32亿平方米的管理面积,其中物业项目管理面积约为9,020万平方米,覆盖了全国11个省的53个城市,供热项目管理面积约为4,170万平方米,覆盖了全国6个省的8个城市。该业务的推广将进一步丰富公司管理物业的种类,同时为公司收入增长做出显著贡献。

  风险提示:碧桂园控股竣工未及预期,并购项目整合不及预期。

碧桂园服务(6098.HK):物业

碧桂园服务(6098.HK):物业

碧桂园服务(6098.HK):物业

  估值

  基于我们DCF的模型,给予碧桂园服务每股28.91港元的估值,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年的EPS。我们的估算包括了三供一业。审慎起见,我们假设公司长期将保持至少每年5亿元的投入用于并购和资本支出。我们的目标价格之于公司当前股价有14.5%的升幅。

  DCF估值

  基于我们DCF的模型,给予碧桂园服务每股28.91港元的估值,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年的EPS。

碧桂园服务(6098.HK):物业

  我们的DCF模型假设碧桂园服务在2027年之前一直保持双位数的收入增长。碧桂园服务的规模效应将有效提升其盈利能力,故而使公司的息税前利润率一直维持在15%以上的水平。鉴于碧桂园服务将于2020年重新申请所得税优惠政策,保守起见,我们假设公司2020年的实际税率将维持在25%。

  考虑到碧桂园服务的物业具有较大规模,需要一定资本支出维持,我们假设公司每年将至少拿出5个亿用于对外投资和资本支出。而随着公司规模体量的扩大、服务质量的提升,公司将更多投入资金在平台运营,进而其营运资本的现金流入会慢慢减少。

  我们的DCF 模型永续经营部分假设了2%的长期收入增长率。我们的CAMP 模型假设了4%的无风险利率和6%的市场风险;基于Bloomberg的统计,我们给予公司1.115的Beta,这相当于10.7%的WACC。

  我们的DCF得出的企业价值为679。05亿元,其中302。64亿元为从2019年到2029年的自由现金流折现值,315。11亿元为永续经营部分的现值。我们的DCF模型最终得出的公司估值为每股28。91港元。

碧桂园服务(6098.HK):物业

碧桂园服务(6098.HK):物业

  业务

  碧桂园服务创立于1992年,总部位于广州佛山,2018年6月19日在港交所上市,股票代码为6098.HK。公司目前的主要业务有三块,分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。截至2019年6月30日,公司合同管理面积达到5.84亿平方米,收费面积约为2.17亿平方米。公司当前储备面积高达3.67亿平方米,为业内第一。2019年上半年公司总营业收入达到35.16亿元,同比增长74.4%;归母净利润8.17亿元,同比增长73.4%。

  1。业务总览

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